상가건물 임대료 인상 5% 계산법

상가건물 임대차 보호법에서 임대료 인상 5% 계산하는 방법에 대해 알아봅니다.

1. 지역별 대통령령으로 정하는 보증금액
2. 환산보증금이란
3. 임대료 인상은 보증금과 월세 모두 올릴 수 있을까?
4. 임대료 5% 계산하는 방법

1. 지역별 대통령령으로 정하는 보증금액

※ 2019.4.2. 기준, 「상가건물 임대차 보호법」 시행령 제2조제1항

1. 서울특별시: 9억 원
2. 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만 원
3. 광역시(2번 지역 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원
4. 그 밖의 지역: 3억 7천만 원

보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 환산보증금이라 하며, 상임법이 보호하는 임차인의 기준 정도로 생각하면 됩니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

만약 서울에서 보증금이 1억 원이고 월세 770만 원인 상가 임대차의 경우, 환산보증금은 1억 원 + (770만 원 × 100) = 8억 7천만 원.

위 예시는, 환산보증금이 9억 원보다 낮으므로 상가건물 임대차 보호법의 대상이며 임대인은 5% 이내에서 임대료를 인상할 수 있습니다.

※ 지역별 환산보증금을 초과하는 경우, 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않습니다. 즉, 5% 이상 임대료를 올릴 수 있습니다.

임대료 5% 인상은 보증금과 월세 모두 올릴 수 있습니다.

월세를 보증금으로 변경(환산)하여 총보증금의 5%를 계산하는 방식입니다.

※ 서울지역 보증금 1억 원, 월세 770만 원인 상가임대차의 경우

1) 먼저 임대료 인상 5% 제한 적용 여부를 알아보기 위해 환산보증금을 구해봅니다. ▼

100,000,000 + (7,700,000 × 100) = 870,000,000원

2) 위에서 계산된 환산보증금 8억 7천만 원은 대통령령으로 정하는 보증금액 서울시 9억 원보다 적으므로, 5% 이내에서 임대료를 올릴 수 있습니다. 그럼 환산보증금을 기준으로 5%가 인상된 월세를 구해봅니다. ▼

870,000,000 × 105% = 913,500,000원

3) 보증금은 두고 월세만 인상하기로 하였으므로, 위에서 구한 913,500,000원에서 기존 보증금 1억 원을 빼줍니다. ▼

913,500,000 - 100,000,000 = 813,500,000원

4) 이제 813,500,000원을 다시 월세로 바꿔줘야 합니다. 월세를 보증금으로 바꿀 때 100을 곱한 것처럼 이번엔 반대로 보증금을 100으로 나눠줍니다. ▼

813,500,000 ÷ 100 = 8,135,000원

결론은 서울지역 보증금 1억 원, 월세 770만 원 상가 임대차의 경우, 임대료 상한 5% 이내에서 인상할 수 있으며 보증금 1억 원에 월세 8,135,000원까지 올릴 수 있습니다. (인상분 435,000원)

「상가건물 임대차보호법」 제12조에 따른 계산방식도 있으나, 실무에선 위의 방법이 가장 많이 쓰이는 방식입니다.